Mieszkanie w spadku

Mieszkanie czy nieruchomość można nabyć na kilka różnych sposobów, zdarza się, że właścicielem można stać się w wyniku spadku po rodzicach, po dziadku, po babci itd. Taka odziedziczona nieruchomość może być przyczyną radości ale czasami także kłopotów. Aby stać się formalnym właścicielem mieszkania w wyniku spadku, trzeba spełnić szereg procedur spadkowych.

Co to jest spadek?

Spadek definiuje się jako przekazanie ogółu praw i obowiązków należących do spadkodawcy w chwili jego śmierci, na jego prawnych spadkobierców w wyniku dziedziczenia. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, który otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadek może być ustanowiony przez spadkodawcę za jego życia w formie testamentu, jeżeli brak jest testamentu, ma miejsce dziedziczenie ustawowe. Testament zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami ma zawsze pierwszeństwo przed przepisami ustawy, zatem dziedziczenie będzie ustanowione w oparciu o ten dokument.

W przypadku braku testamentu, dziedziczenia i prawa spadkobierców do masy spadkowej ustalane są w oparciu o ustawę. Zgodnie z Kodeksem cywilnym w skład spadku wchodzą prawa i obowiązki spadkodawcy wraz ze zgromadzonym przez niego majątkiem z wyjątkiem tych, które są ściśle związane z osobą zmarłego oraz tych, które przechodzą z chwilą śmierci spadkodawcy na określone osoby niezależnie od tego, czy osoby te są spadkobiercami.

Kim są spadkobiercy mieszkania?

Spadkobiercy mieszkania to osoby uprawnione do dziedziczenia na mocy testamentu lub na mocy ustawy. Jeżeli został sporządzony testament, to osobami uprawnionymi do dziedziczenia będą osoby wymienione w tym dokumencie - spadkobiercy testamentowi.

Jeżeli brak testamentu to dziedziczenie mieszkania ustala się na mocy ustawy - spadkobiercy ustawowi. Do osób, które mogą dziedziczyć z mocy ustawy należą: małżonek, zstępni - tj. dzieci, wnuki, prawnuki itp. rodzice,  rodzeństwo oraz zstępni rodzeństwa. 

Zgodnie z przepisami prawa spadkobierców ustawowych ze względu na pierwszeństwo dziedziczenia dzieli się na trzy grupy:

1. I grupa: małżonek i dzieci spadkodawcy oraz zstępni dziecka, które nie dożyło otwarcia spadku
2. II  grupa: małżonek, rodzice spadkodawcy, rodzeństwo oraz zstępni rodzeństwa;
3. III grupa: gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy lub Skarb Państwa.

Zatem w pierwszej kolejności mieszkanie dziedziczą: małżonek i dzieci spadkodawcy oraz zstępni dziecka, które zmarło przed otwarciem spadku. Jeżeli nie ma spadkodawców wymienionych w grupie I, prawo do dziedziczenia przechodzi na spadkodawców z grupy II.  Spadkodawców grupy III uprawnionych do dziedziczenia ustala się gdy brak jest spadkodawców z grupy  pierwszej i drugiej.

Dziedziczenie Mieszkania

Mieszkanie można odziedziczyć poprzez odpowiedni zapis w testamencie lub w wyniku dziedziczenia ustawowego. Z przekazaniem mieszkania w testamencie mamy do czynienia w przypadku gdy właściciel spisał testament. Testament ma moc prawną jeżeli został spisany własnoręcznie przez spadkodawcę, zawiera datę i podpis sporządzającego testament.

Dopuszcza się także testament sporządzony przez notariusza lub testament alograficzny. Jeżeli brak jest testamentu to dochodzi do tzw. dziedziczenia ustawowego. Po ustaleniu spadkobierców, należy stwierdzić nabycie spadku.

Nabycie spadku możemy poświadczyć w sądzie lub u notariusza. Stwierdzenie nabycia spadku przed sądem jest niezbędne spadkobiercy w celu dokonania określonych czynności prawnych. Aby uzyskać postanowienie sądu, należy złożyć odpowiednio wypełniony wniosek z załącznikami do sądu spadku, którym jest sąd rejonowy właściwy dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.

Przed podjęciem decyzji o przyjęciu spadku w postaci mieszkania, warto sprawdzić księgę wieczystą, żeby uzyskać informacje na temat stanu prawnego dziedziczonego lokalu, aby uniknąć przykrych niespodzianek. Należy pamiętać, że podjęcie decyzji o przyjęciu spadku wiąże się także z przyjęciem odpowiedzialności za ewentualne długi. Księga wieczysta mieszkania znajduje się we właściwym dla danej lokalizacji sądzie rejonowym.

Procedura spadkowa

Droga sądowa

Po podjęciu decyzji o  przyjęciu mieszkania w spadku, należy wystąpić z wnioskiem do sądu o stwierdzenie nabycia spadku. Teoretycznie wniosek można złożyć w dowolnym terminie, jednakże w związku z ochroną interesów spadkobiercy wskazane jest wystąpienie o wszczęcie takiego postępowania niezwłocznie po otwarciu spadku, zwłaszcza gdy jest więcej uprawnionych.

Należy tu jednak  pamiętać, że stwierdzenia nabycia spadku nieruchomości nie może nastąpić wcześniej niż przed upływem 6 miesięcy od otwarcia spadku. Termin ten może ulec skróceniu w przypadku gdy wszyscy spadkobiercy złożyli oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku.

Wypełniony wniosek o stwierdzenie spadku należy  złożyć we właściwym sądzie. Do wniosku należy dołączyć w oryginale: testament, odpis skrócony aktu urodzenia spadkodawcy, odpis aktu małżeństwa spadkodawcy, odpisy aktów urodzenia spadkobierców i ewentualnie odpisy skrócone aktu małżeństwa spadkobierców, odpis skrócony aktu zgonu spadkodawcy. Po przeprowadzeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, należy przeprowadzić dział spadku.

Dział spadku może być dokonany przed sądem lub w drodze umowy między spadkobiercami zawartej w formie aktu notarialnego. Po uzyskaniu dokumentu potwierdzającego nabycie spadku oraz dokonania jego działu, pozostaje sprawa ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej, która jest prowadzona dla odziedziczonej nieruchomości we Wrocławiu. Ponadto w okresie 30 dni  należy także zgłosić zmianę właściciela mieszkania celem uwzględnienia tej informacji w ewidencji gruntów i budynków a w terminie do 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu, należy zgłosić fakt nabycia spadku po rodzicach, dziadku, babci czy innych członkach rodziny do Urzędu Skarbowego. Jeżeli fakt ten zostanie zgłoszony we wskazanym terminie, to zgodnie z art.4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, członkowie najbliższej rodziny zmarłego są zwolnieni z podatku

Droga notarialna

Obowiązujące prawo dopuszcza także inną ścieżkę ustalenia praw spadkowych. Z możliwości tej mogą skorzystać zarówno spadkobiercy testamentowi jak i ustawowi. Takie poświadczenie dziedziczenia mieszkania u notariusza może być dokonane w formie zarejestrowanego aktu notarialnego w przypadku zgody wszystkich spadkobierców. Taka ścieżka ma tę zaletę, iż pozwala na znaczne skrócenie okresu uzyskania przez spadkobierców poświadczenia dziedziczenia praw do spadku.

Zasady dziedziczenia mieszkania w spadku po rodzicach, babci czy dziadku

Sprawy związane z dziedziczeniem mieszkania nie zawsze są proste, zależy to od wielu czynników. Jeżeli spadkodawca pozostawił testament i jest tylko jeden spadkobierca, to będzie to dosyć prosta procedura.  Jeżeli brak jest testamentu lub jest więcej spadkobierców, to sprawy dziedziczenia już do prostych nie należą.

Również status prawny mieszkania Wrocław jest tu istotny. Inaczej dziedziczy się mieszkanie własnościowe a inne zasady obowiązują w przypadku mieszkania komunalnego czy też spółdzielczego. Zgodnie z obowiązującym prawem spadkowym, zapisy testamentu są nadrzędne i dziedziczenie nieruchomości następuje zgodnie z tymi zapisami.

Dziedziczenie ustawowe jest uregulowane przepisami Kodeksu cywilnego w księdze czwartej – Spadki oraz zapisy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tymi zapisami oboje małżonkowie mają równe udziały w „majątku wspólnym". Tak więc połowa majątku pozostaje przy żyjącym współmałżonku jako jego dotychczasowa własność, a masę spadkową tworzy druga połowa majątku wspólnego. Obowiązuje zasada, iż dzieci dziedziczą w częściach równych a część przypadająca współmałżonkowi nie może być mniejsza niż ¼.

Dziedziczenie mieszkania własnościowego

Najmniej problemów sprawia dziedziczenie mieszkania własnościowego, ponieważ spadkodawca swoje prawo do swobodnego dysponowania lokalem, mógł  przekazać spadkobiercy w testamencie. Jeśli jest jeden spadkobierca, to pozostaje decyzja czy przyjąć spadek. Jeśli jest ich kilku, to wskazane jest ustalenie sposobu podziału mieszkania otrzymanego w spadku bo rodzinie. Po dokonaniu odpowiedniego zapisu u notariusza lub w sądzie, ustalony spadkobierca staje się nowym właścicielem, przyjmując na siebie wszelkie zobowiązania i ustalenia.

Dziedziczenie mieszkania spółdzielczego

W przypadku mieszkania własnościowego spółdzielczego, dziedziczeniu podlega prawo własnościowe do lokalu. Obowiązują tu takie same zasady jak w przypadku dziedziczenia mieszkania własnościowego z tą różnicą, że w przypadku kilku spadkobierców, powinni oni w okresie do jednego roku wyznaczyć pełnomocnika, który będzie podejmował wszelkie czynności prawne dotyczące otrzymanego w spadku mieszkania.

Jeżeli w grę wchodzi mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, to lokal jako taki nie podlega dziedziczeniu, za wyjątkiem sytuacji gdy prawo to przysługiwało obojgu małżonkom. W takim wypadku spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypada żyjącemu małżonkowi. Może tu być mowa tylko o dziedziczeniu wkładu mieszkaniowego.