Okresowe obowiązki właściciela domu jednorodzinnego
Posiadanie własnej nieruchomości oprócz przyjemności niezależnego zamieszkania, prestiżu i wygody, to także wiele dodatkowych obowiązków związanych z utrzymaniem ładu, porządku i właściwego stanu technicznego budynku a także różnego rodzaju opłaty. Okresowe obowiązki narzucają odpowiednie przepisy prawa budowlanego i cywilnego a także ochrony środowiska.
Obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego
Przepisy art. 61 Rozdział 6 Prawa budowlanego nakładają na właściciela domu szereg obowiązków. Głównym zadaniem jest utrzymywanie obiektu w takim stanie technicznym, który nie będzie zagrażał bezpieczeństwu ludzi. Właściciel nieruchomości musi zatem samodzielnie dbać o właściwy stan techniczny swojego mieszkania we Wrocławiu a także pamiętać o systematycznym zlecaniu przeprowadzenia wymaganych przeglądów.
Stan techniczny budynku to między innymi dobry stan elewacji budynku, dachu, przewodów kominowych, instalacji odgromowych, instalacji elektrycznej, centralnego ogrzewania, instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych.
*Elewacja oprócz walorów estetycznych, zabezpiecza ściany przed szkodliwym działaniem czynników atmosferycznych oraz zapobiega zawilgoceniu ścian. Uszkodzony, popękany i odpadający tynk może stanowić także poważne zagrożenie bezpieczeństwa.
*Na bezpieczeństwo bloku, domu czy kamienicy we Wrocławiu składa się również stan pokrycia dachu i rynny. Należy więc okresowo dokonać przeglądu pokrycia dachu, wszystkich połączeń z koszami, zlewniami dachowymi i kominami. Niedrożne rynny mogą być przyczyną uszkodzeń elementów orynnowania oraz konstrukcji dachowej w okapie. W trosce o bezpieczeństwo, zaobserwowane usterki należy natychmiast naprawić aby nie doszło do pogłębienia uszkodzeń pokrycia oraz zawilgocenia poddasza bądź zniszczenia elewacji domu. Bardzo ważne jest więc aby remonty były wykonywane systematycznie.
*Podobnym zagrożeniem w okresie zimowym może być zbyt duża warstwa zalegającego na dachu śniegu lub zwisające sople lodowe. Z art. 61 pkt.2 Ustawy Prawo budowlane wynika, że usuwanie sopli i nawisów śnieżnych należy do obowiązków każdego właściciela nieruchomości.
*Nieodłącznym elementem każdego domku jednorodzinnego jest instalacja grzewcza i kominowa. Instalacja grzewcza to przede wszystkim kotły grzewcze. Sprawna instalacja centralnego ogrzewania i instalacji kominowej to warunek niezbędny do ich prawidłowego i bezpiecznego użytkowania, ponadto ma istotny wpływ na koszty bieżącej eksploatacji i zanieczyszczania środowiska. Bardzo ważny jest też stan instalacji i przyłącza gazu.
Przepisy prawa stanowią, że właściciel domu jednorodzinnego jest zobowiązany samodzielnie dbać o jego stan techniczny i bezpieczeństwo. Jednym z warunków stwierdzenia właściwego stanu technicznego budynku są systematycznie przeprowadzane przeglądy przez uprawnionych specjalistów. Znalezienie odpowiednich specjalistów, zlecenie wykonania przeglądów leży także w gestii właściciela. Jeżeli w trakcie kontroli stwierdzone zostaną nieprawidłowości, to art. 70 Prawa budowlanego obliguje właściciela nieruchomości do usunięcia nieprawidłowości jeszcze w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej. Powinien więc wykonać takie czynności, które doprowadzą obiekt do stanu technicznego niepowodującego zagrożenia.
Obowiązek przeprowadzania przeglądów nieruchomości przez właściciela
Właścicieli budynku jednorodzinnego powinien na bieżąco prowadzić obserwację stanu budynku i instalacji oraz usuwać na bieżąco wszelkie nieprawidłowości. Ponadto art. 62 Prawa budowlanego narzuca obowiązek zorganizowania i przeprowadzenia co najmniej raz w roku kontroli stanu technicznego instalacji gazowej, przewodów kominowych i instalacji wentylacyjnych a przynajmniej raz na pięć lat generalnego przeglądu stanu technicznego budynku i związanych z nim instalacji. Uzyskane z przeglądów protokoły, które powinny w szczególności zawierać opis stanu technicznego kontrolowanych elementów i ewentualnych uszkodzeń oraz wskazywać zakres robót niezbędnych do ich usunięcia oraz protokoły pokontrolne potwierdzające usunięcie uszkodzeń, powinien odpowiednio gromadzić i przechowywać.
Obowiązek posiadania dokumentów przez właściciela domu jednorodzinnego
Wraz z zakończeniem budowy domu jednorodzinnego, właściciel przejmuje w pełni odpowiedzialność za budynek. Właściciela budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie obowiązuje prowadzenie książki obiektu ale przez cały okres użytkowania powinien posiadać pełną jego dokumentację(art. 63). Ważne aby bezpośrednio po zakończeniu budowy sprawdzić i uporządkować wszystkie wymagane dokumenty. Obowiązująca dokumentacja to:
- pozwolenie na budowę,
- projekt budowlany,
- protokoły odbiorów częściowych
- końcowych
- oraz ewentualne dokumenty zmian dokonanych w trakcie prac budowlanych a także dokumentów dotyczących pomiarów po-wykonawczych
- pozwolenia na użytkowanie i protokoły z przeglądów.
Komplet dokumentów zwykle jest wymagany podczas kontroli a także w przypadku prac modernizacyjnych. Dobrze jest także mieć instrukcje instalacji, obsługi i eksploatacji urządzeń oraz ewentualnych napraw i modernizacji.
Obowiązki wynikające z przepisów prawa cywilnego
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel posesji na której posadowiony jest domek jednorodzinny ponosi odpowiedzialność cywilnoprawną za szkody poniesione przez tzw. osoby trzecie wskutek zdarzeń spowodowanych nieuprzątnięciem terenu wokół jego nieruchomości. Osoby, które uległy wypadkowi spowodowane np. nieuprzątniętym chodnikiem albo zwisającymi z dachu soplami lodu lub na oblodzonym chodniku, mogą zgodnie z kodeksem cywilnym dochodzić odszkodowania w sądzie i zażądać zwrotu kosztów leczenia, a nawet renty w razie utraty zdrowia lub kalectwa od właściciela posesji.
Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią także, iż właściciel domu jednorodzinnego nie może korzystać ze swego prawa w sposób sprzeczny z zasadami życia społecznego i gospodarczego, które naruszałyby prawa przysługujące innym obywatelom. Powinien współpracować i współdziałać z właścicielami gruntów sąsiadujących w utrzymywaniu znaków granicznych oraz umieścić na budynku w widocznym miejscu tabliczkę z numerem porządkowym nieruchomości oraz nazwą ulicy. Właściciel domu jednorodzinnego ma także obowiązek umożliwienia wstępu 'organom kontrolnym' do swojego lokalu oraz usuwania wszelkich zagrożeń dla bezpieczeństwa ludzi, które zostaną stwierdzone w trakcie takich kontroli.
Posiadanie tytułu własności obliguje jednocześnie właściciela do utrzymywania go w odpowiednim stanie oraz nakłada ustawowy obowiązek ponoszenia określonych wydatków, w tym opłat za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatek od nieruchomości.
Obowiązki wynikające z przepisów prawa ekologicznego
Zgodnie z przepisami ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciele domów jednorodzinnych mają obowiązek dbać o stan otoczenia domu i porządek na posesji a także wokół niej. Przepisy zobowiązują właścicieli do uprzątnięcia śniegu, lodu i sopli z własnego dachu a także błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Ponadto właściciel ma obowiązek podłączyć budynek do kanalizacji sanitarnej a w przypadku jej braku, wyposażyć mieszkanie w urządzenia do gromadzenia odpadów komunalnych i utrzymywania ich w należytym stanie.
Nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zmienia dotychczasowy system gospodarki odpadami komunalnymi. Od 1 lipca 2013 roku gmina przejmuje odpowiedzialność za odbiór i gospodarowanie odpadami. Właściciele domków jednorodzinnych zobowiązani są do wypełnienia i złożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. W deklaracji należy podać m.in. ile osób mieszka w danym gospodarstwie domowym i czy zobowiązujemy się do segregacji śmieci. Wypełnione druki należy przesłać pocztą lub dostarczyć osobiście do jednego z czterech Centrów Obsługi Mieszkańca i podatnika Urzędu Miejskiego we Wrocławiu.
Kary za brak porządku i obowiązkowych przeglądów domu
Ustawa o własności lokali, prawo budowlane oraz kodeks cywilny określają prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości, na której posadowione są domy Wrocław. Za brak porządku przed posesją, nie przestrzegania obowiązku dokonywania kontroli okresowych grożą sankcje o charakterze administracyjnym i karnym.
Właściciel, który nie przestrzega obowiązku dokonywania okresowych kontroli i przeglądów domu, popełnia wykroczenie i podlega karze grzywny do kilkuset złotych w postaci mandatu. Znacznie wyższe kary grożą właścicielowi, który zgodnie z art. 70 ust.1 Prawa budowlanego nie usunie stwierdzonych w trakcie przeglądów braków dokumentacji lub uszkodzeń mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub zagrożenie środowiska. Jeżeli właściciel domu nie przyjmie mandatu, organ nadzoru budowlanego kieruje sprawę do sądu. W tej sprawie orzeka właściwy ze względu na położenie sąd rejonowy.
Brak dokumentacji z okresowych kontroli domu jednorodzinnego może być także podstawą do odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela w przypadkach losowych.