Rodzaje umów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości
Każdy pośrednik nieruchomości we Wrocławiu po przedstawieniu oferty swojego biura będzie chciał podpisać umowę z klientem. Przed jej zawarciem powinien jednak omówić rodzaje dostępnych umów, ich zalety i wady, obowiązki obu stron oraz konsekwencje wynikające z odstąpienia od umowy lub złamania jej postanowień.
Każdy pośrednik jest zobowiązany prawnie do podpisania umowy z klientem, na mocy, której uzyskuje prawo do podjęcia czynności związanej z pośrednictwem w jej obrocie. Umowa pośrednictwa zgodnie z wolą ustawodawcy musi zostać zawarta na piśmie. Bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie bójmy się więc zawierania umów. Są one wymagane przez polskie prawo. Obowiązek ich zawierania został nałożony po to aby bronić prawa konsumenta. W razie błędów popełnionych przez pośrednika lub w wyniku jego niedopatrzeń to kupujący będzie odpowiadał za poniesione szkody jeśli umowa nie została zawarta. Pamiętajmy, że każdy agent nieruchomości musi obowiązkowo posiadać ubezpieczenie. Brak umowy wiąże się z brakiem odpowiedzialności pośrednika.
Umowa otwarta pośrednictwa
Umowa otwarta zawierana między klientem a agencją nieruchomości jest uważana za najbardziej popularną i powszechną. Bardzo często osoby próbujące sprzedać nieruchomość na własną rękę decydują się na nią, jako dodatkową szanse dotarcia to klienta. Jest to, więc jeden ze sposobów, ale nie jedyny, prowadzący do znalezienia nabywcy. Większość osób decydująca się na zawarcie umowy otwartej z pośrednikiem, podpisuje ją z kilkoma biurami jednocześnie, aby zwiększyć szanse na szybką sprzedaż. Kolejnym czynnikiem, który nakłania właścicieli do podpisania umowy w takiej formie jest czysta niechęć do powierzenia sprzedaży mieszkania tylko jednemu pośrednikowi.
Ten rodzaj umowy znacznie zmniejsza szanse pośrednika na otrzymanie wynagrodzenia za wykonaną pracę, co powoduje, że pośrednik poświęca danej ofercie mniej czasu a jej reklama ogranicza się zazwyczaj do publikacji na własnej stronie internetowej biura i przesłaniu jej do zaprzyjaźnionych agentów. Dobrym przykładem jest sytuacja, w której klient podpisuje umowę otwartą z pięcioma biurami i sam wystawia ogłoszenia w pięciu innych źródłach takich jak: portale internetowe z prywatnymi ofertami mieszkań Wrocław czy lokalne gazety, to szanse agenta na wynagrodzenia spadają do 10%.
Taka konkurencja powoduje, że pośrednik, aby wyjść na swoje, zmniejsza budżet przeznaczony na promocje i reklamę nieruchomości ze 100% do 10%. Z powodów czysto ekonomicznych agenci zmuszeni są do korzystania z tańszych sposobów reklamy. Dodatkowo dochodzi do sytuacji gdzie zarówno właściciel jak i pośrednik umieszczają ogłoszenia sprzedaży mieszkań we Wrocławiu w tych samych miejscach, co wcale nie wpływa na wzrost zainteresowania lokalem, oferta, bowiem dociera do tych samych klientów gdyby została tam umieszczona tylko raz.
Umowa pośrednictwa na wyłączność
Drugim rodzajem umowy zawieranej przy transakcjach w obrocie nieruchomościami jest umowa na wyłączność. Zapis wyłączności nakłada na właściciela lokalu zakaz powierzania jakichkolwiek czynności związanych z pośrednictwem w obrocie danego lokalu innemu pośrednikowi. Podpisanie umowy na wyłączność nie zabrania klientowi szukania nabywcy na własną rękę. Sprawia jednak, że niezależnie od tego, kto znalazł kupca, wynagrodzenie tak czy inaczej powinno zostać wypłacone agentowi.
Ten rodzaj umowy preferowany jest przez agentów. Pozwala im na spokojne zainwestowanie własnych pieniędzy w reklamę, gdyż mają gwarancję, że w przypadku doprowadzenia do transakcji dostaną wcześniej ustaloną z klientem prowizję.
Umowa na wyłączność zawiera identyczne dane jak umowa otwarta z rozszerzeniem o obowiązki i prawa stron. Zobowiązują one agenta do aktywnego poszukiwania nabywcy i pozwalają na dostarczenie profesjonalnej usługi. Brak konkurencji motywuje i zachęca pośrednika do poniesienia większych nakładów finansowych na reklamę oferty.
Wielką zaletą zawarcia umowy pośrednictwa na wyłączność jest większy budżet przeznaczony na promocję, który umożliwia publikację oferty na większej ilości stron internetowych, w różnych magazynach i lokalnych gazetach z wykorzystaniem droższych opcji reklamy, przez co ogłoszenie trafia do większej liczby zainteresowanych.
Umowa na wyłączność typu bezpośredniego
Ostatnim rodzajem umowy jest umowa na wyłączność typu bezpośredniego. W zasadzie jest ona bardzo podobna do umowy na wyłączność. Różni się ona tym, że wynagrodzenie biura zawarte jest w cenie mieszkania. Umowa na wyłączność typu bezpośredniego zakazuje agentowi pobrania opłaty za usługę od kupującego. Brak pobierania prowizji od nabywcy jest dużym atutem a nowe mieszkania promowane w taki sposób cieszą się większym zainteresowaniem.
Po omówieniu wad i zalet różnych rodzajów umów oraz obowiązków pośrednika i zbywcy wynikających z ich podpisania klient powinien zostać zapytany jaki rodzaj umowy najbardziej by mu odpowiadał.
Jeśli klient podpisał już wcześniej umowę z innym biurem to grę wchodzi jedynie podpisanie umowy otwartej. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy o zaletach i wadach różnych rodzajów umów. Zdecydowana większość z nich gdyby wcześniej wiedziało o zaletach i zasadzie działania umowy na wyłączność to zdecydowałby się na taką właśnie formę umowy. W przypadku wyrażenia przez klienta chęci podpisania umowy pośrednictwa z biurem nieruchomości Wrocław należy przejść do kolejnego etapu a mianowicie do ustalenia ceny, która powinna znaleźć się w umowie. Zobacz również przyjęcie oferty przez pośrednika.