Umowa przedwstępna kupna mieszkania
Jeżeli chcesz sprzedać swoją nieruchomość a kupujący nie dysponuje odpowiednią gotówką w danym czasie lub termin planowanej transakcji jest stosunkowo odległy powinieneś podpisać umowę przedwstępną kupna mieszkania.
Sprzedaż czy kupno lokalu na „raty” wymaga odpowiedniego zabezpieczenia aby mieć pewność, że transakcja taka będzie miała swój ustalony finał.
W umowie przedwstępnej jak w każdym kontrakcie tego typu dwie strony tj. sprzedający i kupujący zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy sprzedaży tzw. „przyrzeczonej” w przyszłości.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Taka umowa powinna być oparta na istotnych ustaleniach jakie będą zawarte umowie ostatecznej. Do najważniejszych punktów umowy przedwstępnej będzie przede wszystkim należało:
- określenie dokumentu określającego prawo własności sprzedającego do określonego w umowie sprzedaży,
- ustalenie danych osobowych, miejsca zamieszkania - stron umowy
- szczegółowy opis oferowanego mieszkania – przykładowo: adres, powierzchnia, położenie,
- określenie formy własności – opis księgi wieczystej, akt notarialny
- ustalenie ceny mieszkania,
- określenie formy zapłaty i terminu wpłat,
- zastrzeżenie co do wysokości zaliczki, zadatku i sposobu ich zaliczenia do całkowitej ceny transakcji,
- oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest zadłużone,
- oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest obciążone prawami „osób trzecich”.
Umowy przedwstępna sprzedaży mieszkania
Zawarcie umowy przedwstępnej zabezpiecza obie strony na wypadek gdyby sprzedający lub kupujący chciał odstąpić od zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej. W takim przypadku jedna ze stron może ubiegać się o naprawienie szkody, którą jej zdaniem poniosła w związku z niedotrzymaniem zobowiązań. Naprawienie szkody może polegać na zadośćuczynieniu i pokryciu strat czy też utraconych korzyści w związku z odstąpieniem przez jedną ze stron od zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Podpisanie umowy przedwstępnej opłaca się w przypadku kiedy jedna ze stron nie jest stuprocentowo pewna swojej decyzji. Z jednej strony zawarcie takiej umowy motywuje każdą ze stron do sfinalizowania ów przedsięwzięcia gdyż nikt nie chce płacić kary umownej. Z drugiej strony jest to pewnego rodzaju potwierdzeni intencji stron.
Podpisanie umowy przedwstępnej kupna Wrocław
Umowa przedwstępna może być podpisana bez udziału notariusza bądź z udziałem notariusza. Zawarcie umowy bez udziału notariusza jest prostszym sposobem i formalnie ma skuteczną moc prawną. W przypadku odstąpienia jednej ze stron od finalizacji transakcji, druga strona może w praktyce dochodzić tylko zwrotu tzw. zadatku. Jest to pewną wadą takiej umowy.
Natomiast zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania w formie aktu notarialnego daje większą gwarancję, że właściwa umowa zostanie zawarta. W takim przypadku gdyby jedna ze stron chciała odstąpić od transakcji, druga strona ma prawo żądać zawarcia końcowej umowy nabycia i może dochodzić swoich spraw przed sądem. Trzeba zaznaczyć, że decyzja sądu zastępuje oświadczenie woli strony chcącej odstąpić od podpisania umowy. Umożliwia to zawarcie umowy ostatecznej u notariusza bez udziału strony o której winie orzekł sędzia.
Zadatek / Zaliczka
Kupujący powinien zwrócić uwagę aby w umowie przedwstępnej był czytelny zapis, że sprzedający pobiera od kupującego zadatek w momencie zawierania umowy. Ma to istotne znaczenie zarówno w przypadku odstąpienia od wykonania umowy przez sprzedającego jak i kupującego. Wysokość zadatku jest dowolna. Wartość zaliczki jednak musi być zaakceptowane przez obie strony umowy.
W przypadku rezygnacji kupującego, sprzedający ma prawo bez wyznaczenia dodatkowego terminu, odstąpić od umowy i zachować otrzymaną zaliczkę. Kupujący ma prawo do wliczenia zadatku do ustalonej kwoty sprzedaży, w przypadku finalizacji końcowej umowy lub do jego zwrotu w przypadku rezygnacji sprzedającego.
Jeżeli kupujący wpłacił zadatek, to w umowie przedwstępnej powinna być wpisana wysokość wniesionej kwoty oraz potwierdzenie sprzedającego, że kwituje odbiór określonej kwoty.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, po dokonaniu wpłaty całkowitej kwoty przez kupującego, w umowie powinien znaleźć się zapis, że sprzedający kwituje odbiór całej sumy.
Jeżeli sprzedający z jakiś powodów chciałby odstąpić od zawarcia umowy końcowej, kupujący może wnieść sprawę do Sądu o przeniesienie własności mieszkania bez zgody Sprzedającego.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania sporządzona w formie aktu notarialnego powinna zawierać także zapis gwarantujący kupującemu możliwość dokonania wpisu w formie roszczenia o przeniesienie własności kupowanego mieszkania do księgi wieczystej we właściwym Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych.
Umowa przedwstępna może zawierać termin zawarcia przez strony właściwej umowy sprzedaży. Jeżeli taki termin nie zostanie określony, to umowa powinna być zawarta w ciągu roku w odpowiednim terminie ustalonym przez kupującego. W celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień, warto taki termin oznaczyć.
Zalety i wady umowy przedwstępnej kupna
Sporządzenie umowy przedwstępnej nie jest łatwym zadaniem. W prawdzie każdy może ją napisać samemu ale czy wszystkie zawarte w niej postanowienia będą zgodne z prawem? Trzeba pamiętać że w ostatnich czasach zarówno społeczeństwo jak i sądy zaczęły zwracać coraz to większą uwagę na formę i poprawność klauzul zawartych w umowach. Powstała nawet strona internetowa na której umieszczane są treści wszystkich klauzul których poprawność została zaskarżona a sąd uznał je za klauzule niedozwolone. Jeśli nie ma się doświadczenia w redagowaniu umów warto jest skorzystać z usług naszego biura nieruchomości we Wrocławiu. Pozwoli to na uniknięcie dotykowego stresu związanego z egzekwowaniem swoich praw w przypadku odstąpienia przez jedną ze stron od podpisania umowy przyrzeczonej. Aby dowidzieć się więcej o skutkach, zaletach i wadach umów przedwstępnych prosimy o kontakt z naszym pośrednikiem. Do dyspozycji naszych klientów mamy całe mnóstwo wzorów umów przedwstępnych na każdą sytuację. Pomagamy, doradzamy i udzielamy praktycznych wskazówek. Gotowe druki, konstrukcja i najlepsza forma umowy przedwstępnej kupna mieszkania.
Czy zawarcie umowy przedwstępnej jest obowiązkowe - Nie!
Czy umowa przedwstępna musi być podpisany u notariusza - Nie!
Aneks do umowy przedwstępnej
- jest do dokument zmieniający lub uzupełniający warunki wcześniej podpisanej umowy. Na przykład jeśli kupiłeś mieszkanie od dewelopera i on spóźnia się z terminem jego oddania to zgodnie z prawem przysługują ci odsetki ustawowe za zwłokę w wysokości 13% na rok. Bardzo często deweloper wykorzystując niewiedzę swoich klientów wysyła im aneks do umowy przedwstępnej kupna mieszkania zmieniający termin oddania lokalu w zamian za wykonanie dodatkowej, drobnej usługi. W zależności od okresu zwłoki bardzo często 13% od wartości mieszkania przewyższa kilkakrotnie wartość usługi oferowanej przez przedsiębiorcę. Oczywiście na zmiany zawarte w aneksie muszą zgodzić się obie strony.
Ile kosztuje umowa przedwstępną u notariusza?
- koszt sporządzenia umowy przedwstępnej u notariusza to 50% taksy notarialnej, która byłaby naliczona od umowy docelowej. Koszt jest zależny od wartości przedmiotu transakcji. Za lokal o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł zapłacimy 1,010 zł + do 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Należy wspomnieć, że 1 010 zł to opłata stała, którą zapłacimy u każdego notariusza natomiast 0,4% jest to opłata dodatkowa w zależności od stawek danej kancelarii. Może ona wynosić maksymalnie 0,4%.
Przykład:
Wartość lokalu: 350 000zł
Maksymalny koszt notariusza: 1 010zł + ((350 000zł - 60 000zł) * 0,4%) = 1010zł + 1160zł = 2 170zł
Maksymalny koszt notariusza przy podpisaniu umowy przedwstępnej: 2 170zl * 50% = 1 085zł
Druga część kosztu płacona jest w dniu zawarcia umowy ostatecznej.
Następnie koszt 200,00 zł, wpisanie zastrzeżenia w księdze wieczystej o ujawnienie roszczenia o zawarcie umowy definitywnej.