Deweloper Wrocław

Jedną z opcji nabycia własnych czterech kątów jest kupno mieszkania od dewelopera. Niestety taka forma inwestycji jeszcze do niedawna wiązała się z dużym ryzykiem. Nieuczciwi deweloperzy we Wrocławiu jaki i w całym kraju pobierali wysokie zaliczki a czasami nawet całe kwoty za nieruchomość która jeszcze nie została wybudowana. Następnie bankrutowali albo zapadali się pod ziemię, po prostu znikali z dnia na dzień bez śladu, jakby nigdy ich nie było. Klienci deweloperów pozostawali bez mieszkania ale za to z kredytem lub tracili oszczędności całego życia.

Na szczęście w ostatnim roku zasady prowadzenia firm deweloperskich w Polce i pobieranie przez nie zapłaty od kupujących zostały uregulowane prawnie. Sprzedaż mieszkań przez deweloperów musi przebiegać zgodnie z ustalonymi procedurami. Kupujący wpłacają pieniądze do banku, który kontroluje postępy budowy. Jeśli dany etap inwestycji został wykonany zgodnie z projektem bank przelewa deweloperowi część kwoty i czeka aż następny etap zostanie ukończony. Następnie znowu kontroluje czy prace zostały wykonane prawidłowo, przelewa część należnych pieniędzy i tak w kółko aż do zakończenia inwestycji. Nowe prawo w dużym stopniu zmniejsza ryzyko utraty oszczędności całego życia przez kupujących i przyczyniło się do upadku większości nieuczciwych firm deweloperskich.

Kto to jest deweloper?

Deweloper inaczej inwestor, to osoba fizyczna lub prawna, która inwestuje w budowę nieruchomości typu Wrocław domy mieszkalne, obiekty biurowe, handlowe lub przemysłowe z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Czyli podejmuje takie działania gospodarcze, których efekty pojawiają się raczej w przyszłości niż natychmiast. Najczęściej jest całościowy proces obejmujący zakupienie ziemi, nadzór nad procesem inwestycyjnym od fazy projektowania do zakończenia budowy aż po jej sprzedaż bądź wynajem.

Nadzorowanie takiej kompleksowej inwestycji to żmudna praca związana z pozyskaniem niezbędnych dokumentów i pozwoleń, środków realizację zadań a także wykonawców i podwykonawców. Na bieżąco trzeba śledzić i reagować na pojawiające się problemy oraz  modyfikować założenia w zależności od panującej na rynku sytuacji. Na rynku w  Polsce deweloperzy kojarzą się najczęściej z blokami mieszkalnymi lub całymi osiedlami, które budują dla klientów.

Specyficzną cechą działalności deweloperskiej jest wykorzystanie środków finansowych nabywców już w trakcie przedsięwzięcia. W praktyce nabywca był zobowiązany do zapłaty deweloperowi całej kwoty  lub sporej jego części, jeszcze przed ukończeniem budowy, czyli przed przeniesieniem własności zamówionego lokalu. Ryzyko takiej  inwestycji deweloperskiej ponosił głównie klient, który był narażony na ewentualną utratę lokalu mieszkalnego, ale także oszczędności. Jedynym zabezpieczeniem i ochroną dla nabywcy była umowa przedwstępna zawarta z deweloperem.

Obowiązki dewelopera - nowa ustawa deweloperska

Aktualnie deweloperzy muszą postępować zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U z 2011r. nr 232, poz. 1377). Zgodnie z tą ustawą od 29 kwietnia 2012 każda umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Prospekt informacyjny

Ponadto deweloper ma obowiązek udostępnić klientowi na jego żądanie tzw. prospekt informacyjny w formie elektronicznej lub papierowej jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Prospekt powinien zawierać między innymi bardzo szczegółowe dane o deweloperze, jego sytuacji prawno-finansowej, przykłady poprzednich ukończonych inwestycji ale także o samej inwestycji, np. lokalizacji budynku, w którym zamierzamy nabyć mieszkanie, planu zagospodarowania przestrzennego najbliższej okolicy w sąsiedztwie osiedla itp.

Prospekt ma charakter wiążący i stanowi załącznik do umowy w przeciwieństwie do informacji zawartych na ulotkach reklamowych wszechstronnie rozpowszechnianych przez dewelopera.

Umowa z deweloperem - rodzaje

• zamknięty rachunek powierniczy - Nabywca wpłaca pieniądze do banku, które są przelewane na konto dewelopera dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu własności do lokalu na kupującego. Deweloper musi sfinansować budowę w całości z własnych środków pieniężnych.
  
  
• otwarty rachunek powierniczy - Kupujący wpłaca pieniądze na rachunek powierniczy do banku. Pieniądze są przelewane na konto dewelopera w ratach w wysokości i terminach ustalonych w umowie. Bank kontroluje kolejne etapy budowy. Zatwierdza zgodność prac z harmonogramem i autoryzuje przelew bądź nie w zależności od wyniku kontroli.
  
  
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową - Kupujący wpłaca pieniądze do banku które wypłacane są inwestorowi w transzach. Inwestycja monitorowana jest zarówno przez bank jak i przez ubezpieczyciela (nie przez wszystkich), którzy zatwierdzają wypłaty kolejnych rat. W razie bankructwa firmy deweloperskiej we Wrocławiu agencja ubezpieczeniowa wypłaca kupującemu odszkodowanie w wysokości dokonanych wpłat na rzecz dewelopera. Środki pozostałe na koncie powierniczym również wracają do kupującego.
  
  
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową - opiera się na tych samych zasadach co otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową. Zamiast firmy ubezpieczeniowej bank wypłaca kupującemu pieniądze przelane na konto deweloperów.

W przypadku rachunku powierniczego z gwarancją banku lub ubezpieczyciela trzeba liczyć się z większymi kosztami kupna mieszkania od deweloperów. Średnio cena gwarancji banku czy ubezpieczyciela to dodatkowe 10% wartości kupowanej nieruchomości we Wrocławiu.

Czy warto kupić mieszkanie od dewelopera?

O tym czy zakupić mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym w dużej mierze decyduje zasobność portfela. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym związany jest z zakupem u dewelopera i jest on często obciążony znacznym ryzykiem. Powodem zwiększonego ryzyka jest fakt, iż nabywca decydując się na zakup mieszkania u dewelopera staje się współfinansującym daną inwestycję. Wkłady przyszłych mieszkańców danej nieruchomości, to właśnie część budżetu, z którego finansowana jest budowa. Inwestycja taka trwa od kilku miesięcy do nawet dwóch lat i dopiero po jej zakończeniu, klienci mogą zasiedlić lokal. Ponadto takie mieszkanie znajduje się w nowo wybudowanym budynku w tzw. stanie deweloperskim. Przyjęło się, że w standardzie wykończenia deweloperskiego zawiera się otynkowanie zewnętrzne i wewnętrzne, pokrycie ścian biała farbą, wylewka oraz podstawowe instalacje: wodno-kanalizacyjna, grzewcza, elektryczna. Ponieważ nie ma przepisów, które by określały jednoznacznie to pojęcie, przed zakupem nieruchomości powinniśmy się dowiedzieć co nam proponuje deweloper jeśli chodzi o wykończenie mieszkania.

Kupowany lokal, to najczęściej nowo wybudowany budynek położony w znacznej odległości od centrum miasta. Może być to wadą lub zaletą w zależności od tego co kto lubi. Na nowych osiedlach zazwyczaj brakuje wieloletniej roślinności. Infrastruktura przeważnie dopiero się buduje. Analiza ofert mieszkań od deweloperów we Wrocławiu ukazuje, że są one znacznie droższe niż mieszkania na rynku wtórnym. Zaletą będzie tu fakt, że nabywca uzyska lokal w nowym budynku, zbudowanym według nowych technologii, energooszczędny. Ponadto istnieje możliwość wpływu nabywcy na układ, wielkość i ilość pomieszczeń w swoim mieszkaniu.

Warto tu również zaznaczyć, iż wprowadzona w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, daję znacznie większą gwarancję bezpieczeństwa dla nabywcy, ponieważ nowe przepisy prawa zapewniają w miarę skuteczną  ochronę ich interesów.

Jak sprawdzić dewelopera?

Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera jest związane z równie ważną decyzją dotyczącą wyboru sprawdzonego inwestora. Dlatego należy sprawdzić wiarygodność dewelopera, czy jest on rzetelny, a budowane przez niego mieszkania są solidne, funkcjonalne i dobrze wykonane.

Warto także sprawdzić czy twój wybrany wrocławski deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich - przeważnie oznacza to, że deweloper przestrzega ustalonych przez związek regulacji. Nie zaszkodzi, jeżeli  jest taka możliwość, zasięgnąć opinii wśród znajomych oraz mieszkańców innego osiedla danego dewelopera.

Ponadto na żądanie klienta jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper jest zobligowany przedstawić klientowi tzw. prospekt informacyjny, który pozwoli na zapoznanie się w lokalu przedsiębiorstwa z:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej
• kopią pozwolenia na budowę;
• projektem architektoniczno-budowlanym.
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata

Aktualnie kiedy popyt na mieszkania na rynku pierwotnym zmalał, dobry wizerunek firmy ma dla dewelopera ogromne znaczenie.

Najczęstsze problemy i wady kupna od dewelopera

Podpisanie  umowy z deweloperem
Wprowadzona w kwietniu 2012 roku w życie ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zapewnia wprawdzie lepszą ochronę nabywcy mieszkania ale jednocześnie, nakłada również cały szereg nowych obowiązków na banki oraz notariuszy. Deweloper musi mieć podpisaną z bankiem umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego. Już podpisanie umowy deweloperskiej będzie zawierana zawsze w formie aktu notarialnego zawierającego szereg dodatkowych uwarunkowań. Ponieważ klient raczej może mieć problemy z prawidłową interpretacją przepisów ustawy, aby nie popełnić błędu, nabywca poczynając od momentu zapoznania się z ogłoszeniem (prospektem informacyjnym itp. dokumentami) aż do daty podpisania umowy przenoszącej własność nabywanego mieszkania powinien sobie zapewnić kompleksowe doradztwo prawne, finansowe a także inżynieryjne. Spowoduje to wzrost kosztów i raczej nie przyspieszy to realizacji inwestycji.

Odbiór mieszkania od dewelopera: najczęstsze usterki

Umowa z deweloperem powinna szczegółowo określać standard wykończenia mieszkania. Umożliwi to dochodzenie ewentualnych roszczeń od dewelopera wynikających z wad fizycznych lokalu, ujawnionych w chwili jego odbioru. Wskazane jest aby ogląd mieszkania odbył się w obecności doświadczonego fachowca z branży budowlanej. Podczas oglądu lokalu najczęściej można zaobserwować różne niedoróbki. Do kanonu ujawnianych usterek należą:

• rysy i uszkodzenia na ścianach;
• uszkodzenia powierzchni stolarki okiennej i parapetów, porysowane szyby itp.
• pęknięcia tynków;
• brak napięcia w lokalu;
• krzywe ściany, brak kątów prostych.
• nowe i tanie mieszkania od dewelopera

Obok niewielkich usterek mogą trafić się poważniejsze, których wykrycie i naprawa może być trudna, długotrwała i kosztowna. Można tu zaliczyć np. wady w izolacjach termicznych poddaszy, które trudno jest wykryć na etapie odbioru mieszkania. Wady te często ujawniają się w okresie zimowym. Fuszerka w tym zakresie to ogromne straty ciepła, mostki termiczne, powstawanie skroplin, a w następnej kolejności grzyb na ścianach.

Zgodność standardu mieszkania z zapisami umowy stwierdza się w protokole odbioru. Natomiast w przypadku wykrycia wad lub niezgodności z umową, należy odstąpić od podpisania protokołu odbioru i w jego miejsce przygotować listę rozbieżności oraz zwrócić się do dewelopera o doprowadzenie ich w oznaczonym terminie do stanu określonego w umowie deweloperskiej. Jeśli protokół odbioru lokalu został podpisany i została zawarta ostateczna umowa sprzedaży lokalu, a ujawnią się wady mieszkania, kupującemu przysługują przewidziane w Kodeksie cywilnym prawa z tytułu rękojmi za wady.

Deweloperzy Wrocław

Zalety kupna mieszkania od dewelopera

Zalet kupna mieszkania bezpośrednio od dobrego dewelopera jest mnóstwo. Trzeba jednak wiedzieć na co zwrócić szczególną uwagę i jakie zagrożenia towarzyszą tego typu transakcjom.

Niższa cena

Aby zachęcić ludzi do nabycia mieszkania, deweloperzy oferują atrakcyjne ceny. Ma to na celu pozyskanie jak największej liczby klientów potrzebnych do finansowego wsparcia rozpoczętej inwestycji. Ceny mieszkania od dewelopera we Wrocławiu bardzo często są dużo niższe od cen już wybudowanych lokali. Dodatkowym atutem niskiej ceny jest możliwość sprzedania mieszkania po wyższej cenie w trakcie lub po zakończeniu budowy.

Wybór najlepszego lokalu

Jeśli zdecydujemy się na mieszkanie od dewelopera w pierwszej fazie budowy będziemy mieli największy wybór. Nie wszystkie mieszkania budowane przez rzetelnych deweloperów są takie same. Często różnią się one metrażem, rozkładem i wielkością pomieszczeń. Mamy do wyboru mieszkania na parterze i na dowolnym piętrze.

Mieszkania bezpośrednio od deweloperów

Zdecydowaną zaletą mieszkania nabywanego bezpośrednio od znanego dewelopera we Wrocławiu jest fakt, że pomijamy pośrednika nieruchomości. Dzięki temu nie zapłacimy dodatkowej prowizji.

Rękojmia i gwarancja

W każdym nowym mieszkaniu od dewelopera, niezależnie od tego czy jest on najlepszy, najtańszy czy najdroższy, prędzej czy później pojawią się jakieś usterki.

Do tego problemu należy podejść z jak największym spokojem. Kodeks cywilny reguluje tego typu sytuacje i zgodnie z prawem każda usterka powinna być naprawiona przez dewelopera do trzech lat od jego zakupu.

Wady kupna mieszkań od dewelopera

Niestety przeprowadzenie oględzin mieszkania jest nie możliwe aż do momentu jego wybudowania. Na fizyczne obejrzenie lokalu mamy tylko szanse jeśli nasz deweloper z powodzeniem przeprowadził i zakończył podobną inwestycje gdzieś w pobliżu. Aby wyobrazić sobie wygląd mieszkania trzeba posłużyć się planami budowy i wizualizacjami wykonanymi prze inwestora. Wizualizacje są jednak bardzo często upiększane przez co bywają złudne.

Zmiany otoczenia

Zazwyczaj nowe inwestycje budowlane przeprowadzane są poza miastem lub na terenie nie zabudowanym. Otoczone są zielenią i mają piękny widok. W wielu przypadkach widok ten zmienia się wraz z rozwojem budowy. Patrząc przez okno zamiast pół czy lasu widzimy kolejny budynek. Aby uniknąć podobnej sytuacji warto jest sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego i plan budowy samej inwestycji.

Kupując pod koniec inwestycji

Jeśli twoim zamiarem jest kupno nieruchomości od dewelopera w celu jego sprzedania lepiej jest kupić jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Wymaga to ciągłego monitorowania lokalnego rynku deweloperskiego aby nie przegapić żadnej szansy. Im szybciej kupimy tym mniej zapłacimy a więcej zarobimy.

Znany, dobry, rzetelny, tani i najlepszy deweloper Wrocław

Nie wszyscy deweloperzy we Wrocławiu są rzetelni. Jak więc znaleźć czy rozróżnić tych dobrych od złych? Na pewno warto popytać znajomych, poczytać osiedlowe fora. Uczciwi i sprawdzeni deweloperzy dbający o interesy swoich klientów cieszą się ich uznaniem odwdzięczonym dobrymi komentarzami na stronach internetowych. Można również skorzystać z rankingu zaufanych i najlepszych deweloperów we Wrocławiu. Tani deweloper nie zawsze musi być zły. Jednak jakość materiałów użytych do wybudowania bloku może być nie co niższa. Jest to jednak nasz wybór który, często uwarunkowany jest sytuacją finansową.

Opóźnienia w budowie

Jak to bywa w życiu nie wszystko idzie zawsze zgodnie z planem. Każda inwestycja deweloperska jak to inwestycja może zakończyć się niepowodzeniem, np. bankructwem firmy deweloperskiej lub znacznym opóźnieniem w realizacji projektu.

Mieszkania od dewelopera Wrocław

Wybierając inwestora pamiętajmy o tym, że mieszkanie należy nabyć od dobrego, sprawdzonego, rzetelnego i taniego dewelopera we Wrocławiu. Zapytaj z usług którego dewelopera skorzystałoby biuro nieruchomości. Polecany deweloper to sprawdzony przedsiębiorca, najlepszy inwestor jakiego mógłbyś wybrać.