UMOWY Z DEWELOPEREM

    Decyzja o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym związana jest nierozerwalnie z wyborem sprawdzonego i rzetelnego dewelopera. Inwestycje deweloperskie należą do bardzo skomplikowanego i złożonego procesu związanego z budową nieruchomości a także załatwieniem szeregu spraw natury prawnej. Aby transakcja z deweloperem była skuteczna, kolejnym ważnym krokiem jest podpisanie umowy. Obowiązujące do 29 kwietnia 2012 roku przepisy prawa nie regulowały żadnym aktem prawnym sposobu zawierania umów deweloperskich. Prowadziło to często do nieporozumień i sporów pomiędzy stronami umowy. 

Często bardziej chronione były interesy inwestora a w mniejszym stopniu interes nabywcy. Aby unormować sytuację na rynku nieruchomości podjęto szereg działań, których efektem było uchwalenie w dniu 16 września 2011 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377). Ustawa ta obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku i znacząco wpłynęła na  rozpoczynane lub planowane w najbliższym czasie inwestycje deweloperskie. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, obliguje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na klienta, lub do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W ustawie określono także między innymi obowiązki jakie ciążą na deweloperze jeszcze przed podpisaniem właściwego kontraktu, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, treść umowy deweloperskiej, sposoby ochrony wpłat wnoszonych prze klienta, a także zasady postępowania w przypadku upadłości dewelopera.

Wprowadzone ustawą przepisy ze względu na swoją złożoność, mogą być przyczyną pewnego uspokojenia poprzez zwiększenia bezpieczeństwa klienta, ale i być może ograniczenia inwestycji.

W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym mamy najczęściej do czynienia z dwoma rodzajami umów – umową deweloperską i umową kupna gotowego mieszkania.

Umowa deweloperska

Umowę deweloperską podpisuje się w sytuacji, kiedy mieszkanie jeszcze nie zostało wybudowane. Umowa deweloperską to taki rodzaj umowy, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności mieszkania deweloperskiego lub prawa do domu jednorodzinnego po zakończeniu inwestycji  budowlanej, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera. Powinna ona zawierać szereg elementów określonych w ustawie, zawierana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jest to taki rodzaj umowy, która zawiera w sobie elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i umowy o roboty budowlane.

Deweloper zobowiązuje się wybudować budynek mieszkalny i niezwłocznie ustanowić odrębną własność lokalu, by przenieść ją na kupującego. Kupujący zobowiązuje się, że kupi mieszkanie po jego wybudowaniu i wpłaca część (lub całość) zapłaty już podczas realizacji inwestycji.

Stronami umowy deweloperskiej są przeważnie deweloper z jednej strony i kupujący  po drugiej stronie. Powstaje tu pewien rozdźwięk, ponieważ deweloper to wyspecjalizowana firma zajmująca się zawodowo  usługami budowlanymi, natomiast nabywca jest przykładem konsumenta, który raczej słabo orientuje się w obowiązujących przepisach prawa. Taka sytuacja była przyczyną nierównowagi stron często niekorzystna dla konsumenta. Aktualnie obowiązujące regulacje prawne równoważą bardziej pozycje obydwu stron. Zawierane aktualnie umowy powinny obejmować zarówno zobowiązania dewelopera jak i nabywcy.

Zobowiązania i prawa dewelopera

Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim:

• wybudowanie budynku mieszkalnego,
• wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej,
• przeniesienie odrębnej własności lokalu na nabywcę wraz z przynależnymi pomieszczeniami (np. piwnica, garaż itp.);
• określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej;
• określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (np. korytarz, klatka schodowa itp),

Bardzo ważnym zobowiązaniem dewelopera, które bezwzględnie musi być zapisane w umowie jest zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości we Wrocławiu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę. Daje to gwarancję dla nabywcy, że wybudowany lokal zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie nie będzie mógł być sprzedany przez dewelopera innemu klientowi.

Prawa dewelopera

Deweloper  ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku:

• niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo uprzedniego wezwania go do zapłaty w formie pisemnej;
• niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu jednorodzinnego lub do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu lub domu, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej,

Jeżeli nabywca wyjaśni, że niespełnienie przez niego świadczenia pieniężnego lub niestawienie się na odbiór lokalu, bądź też do podpisania aktu notarialnego, nastąpiło wskutek działania siły wyższej, deweloper nie będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. zwana powszechnie ustawą deweloperską bardzo szczegółowo wymienia wszystkie elementy, które powinny składać się na treść umowy deweloperskiej. Każda zawierana umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać przedmiot umowy, strony umowy, termin zakończenia budowy, wskazywać miejsce i datę jej zawarcia oraz precyzyjne określać strony, które ją zawierają.

Do ważnych elementów takiej umowy należy także zaliczyć określenie wysokości kwoty należnej deweloperowi, terminy oraz ewentualne warunki jej płatności oraz informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, takie jak np.:

• powierzchnia działki budowlanej,
• opis stanu prawnego nieruchomości,
• położenie domu jednorodzinnego lub budynku - usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,
• powierzchnia i układ pomieszczeń w lokalu lub budynku oraz sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu;
• zakres i standard prac wykończeniowych oraz możliwość dokonywania przez klienta zmian w wykończeniu i aranżacji lokalu;
• odbiór nieruchomości przez nabywcę,
• warunki odstąpienia od umowy - zgodnie z ustawą, .
•  warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę.

Deweloper w umowie jest zobowiązany także wskazywać zabezpieczenia ustanowione na rzecz nabywcy dotyczące właściwego sposobu ochrony ich środków finansowych - zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy a dodatkowo może również przedłożyć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Warto zaznaczyć, że istotnym załącznikiem do umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny.

Zobowiązania i prawa nabywcy

Nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej jest wyłącznie osoba fizyczna, uprawniona na podstawie umowy deweloperskiej do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego, która  zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Do podstawowych zobowiązań nabywcy należy także zaliczyć:

• zobowiązaniem nabywcy jest zapłata określonej kwoty - ceny mieszkania,  w terminach określonych w umowie.
• przystąpienie do zawarcia umowy przenoszącej prawa rzeczowe.
• przystąpienie do odbiór nieruchomości po otrzymaniu zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu,
• zgłaszanie usterek do dewelopera z żądaniem wykonania poprawek, jeśli są one konieczne w momencie odbioru lokalu,
• uczestniczenie w sporządzaniu protokół odbioru, w którym nabywca ma prawo zamieścić dostrzeżone nieprawidłowości i wady lokalu mieszkalnego,
• zobowiązanie do wpłaty ostatniej raty w momencie wykonania zobowiązania przewidzianego w umowie przez dewelopera.
• podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 ustawy.
• zobowiązanie do wyrażenia zgody na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli:

• umowa deweloperska nie zawiera określonych elementów zawartych w art. 22 ustawy,
• informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym,
• deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego,
• informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
• prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do ustawy,
• deweloper nie dokonał przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Nasze biuro nieruchomości we Wrocławiu chętni udzieli bardziej szczegółowych informacji wszystkim zainteresowanym.