Kupno mieszkania na aukcji komorniczej
Posiadanie własnego samodzielnego mieszkania jest marzeniem każdej rodziny. Nie każdego jednak stać na kupno nowego mieszkania od dewelopera.
W takiej sytuacji można starać się kupić mieszkanie w drodze licytacji komorniczej. Jej cechą szczególną jest cena znacznie niższa od rynkowej.
Warto tu zaznaczyć, że taki zakup nie zawsze należy z tzw. "względów ludzkich" do najprzyjemniejszych, to zaletą będzie możliwość nabycia nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej, czasami nawet za jedną trzecią.
Cechy charakterystyczne zakupu mieszkania w drodze licytacji komorniczej
Zakup nieruchomości w drodze licytacji komorniczej charakteryzuje się możliwością uzyskania lokalu mieszkalnego lub komercyjnego za dużo niższą cenę niż ceny ogólnorynkowe, transakcje takie są zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych, jednocześnie przystępujący do licytacji ma obowiązek wpłaty tzw. rękojmi w wysokości 10% ceny oszacowania nieruchomości, aby posiadać prawo do licytowania. Licytujący musi także dysponować odpowiednią gotówką, ponieważ wpłaty środków należy dokonać w ściśle określonych terminach aby nie stracić kwoty rękojmi, przeważnie około dwóch tygodni. Warunki wzięcia udziału w licytacji mieszkania na aukcji komornicze są traktowane bardzo rygorystycznie i muszą być spełnione w 100%.
Gdzie znaleźć ogłoszenia i informacje o licytacji mieszkania?
Aby uzyskać informacje o licytacji komorniczej, należy śledzić ogłoszenia mieszkań o przetargu. Kodeks Postępowania Cywilnego obliguje komorników do rozpowszechnienia informacji o przeprowadzaniu wszystkich licytacji komorniczych najpóźniej na dwa tygodnie przed terminem licytacji. Wiedzę na temat przetargów mieszkań można uzyskać na tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenia w lokalnej prasie. Informacje takie można także uzyskać na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej: www.licytacje.komornik.pl.
Zgodnie z art. 955 kpc, ustawy z dnia 28 kwietnia 2011 roku o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 2011 nr 138 poz. 807), portal zapewnia wszystkim zainteresowanym bezpłatny dostęp do oferty sprzedaży mieszkań. Takie rozwiązanie jest szczególnie istotne ponieważ pozwala na uzyskanie niezbędnych informacji dotyczące licytacji, bez potrzeby biegania po urzędach.
Przykładowe obwieszczenie sprzedaży mieszkania przez komornika we Wrocławiu
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia - ………………………..………………. we Wrocławiu zawiadamia na podstawie art. 953 kpc w związku z art. 955 kpc, że w dniu ……………………. 2014 r. o godz. …….. w gmachu Sądu Rejonowego dla Wrocławia - ………………..……., ul. ………………..……….., sala nr ……………, odbędzie się: PIERWSZA LICYTACJA nieruchomości lokalowej położonej w miejscowości Wrocław przy ul. …………………………….…, stanowiącej własność dłużnika: ………………………………………………………….. posiadającej założoną księgę wieczystą w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Wrocławia - …………………..……….. nr …………………. . Nieruchomość ta opisana jest jako lokal mieszkalny nr …. o pow. …. m2, stanowiący odrębną nieruchomość, składający się z 1 pokoju, odremontowanej kuchni, wykafelkowane łazienki i przestronnego przedpokoju, położony na 3 piętrze budynku wielomieszkaniowego, wolno stojącego, trzykondygnacyjnego. Budynek posiada piwnice o murowanej konstrukcji ścian z dachem dwuspadowym pokrytym nową ekstra wytrzymałą dachówką. Stan nieruchomości jest bardzo dobry i spełni oczekiwania nawet najbardziej wymagających klientów. Z własnością lokalu nr ….. wiąże się udział w wys. …../……… w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu, dla którego jest prowadzona KW nr …………………………….… . Nieruchomość oszacowana jest na kwotę brutto: ……………………..….. zł. Cena mieszkania wywoławcza w powyższej licytacji wynosi: …………………………….. zł.
Przystępujący do licytacji zobowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 10% ceny oszacowania nieruchomości, tj. …………. zł., na konto komornika w banku PKO BP…… O/WROCŁAW nr ……………………………… najpóźniej w przeddzień licytacji (liczy się data wpływu na konto komornika).
Nieruchomość tę można oglądać w ………. .2014 r. w godzinach od ……. do …………, zaś operat szacunkowy tej nieruchomości znajduje się do wglądu w kancelarii komornika, Wrocław Śródmieście Mieszkania, ul. ………………..…., tel. (71)……………………. .
Procedura kupna i sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej
Procedura sprzedaży nieruchomości dłużnika jest odpowiednio sformalizowana. Przed wystawieniem nieruchomości na licytację, komornik ma obowiązek wezwania dłużnika do zapłacenia długu w ciągu dwóch tygodni i jednocześnie przesyła wniosek o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej do właściwego sądu. W wyniku tych czynności następuje zajęcie nieruchomości, które skutkuje brakiem możliwości zarządzania nieruchomością przez dłużnika. Przed ogłoszeniem licytacji mieszkanie musi zostać wyceniona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez komornika. Suma oszacowania nieruchomości ustalana jest według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w okolicy w dniu dokonania oszacowania.
Ze względu na fakt iż rzeczoznawca budowlany nie zawsze może dokonać szczegółowego oglądu nieruchomości, wycena czasami może być dokonywana na podstawie pewnego osobistego doświadczenia biegłego. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, cena licytowanego mieszkania jest niższa od wartości nieruchomości wycenionej przez biegłego. Podczas pierwszej licytacji najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć (cena wywołania) wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.
Kolejny etap to podanie informacji o licytacji komorniczej mieszkania we Wrocławiu do publicznej wiadomości, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Po upływie ustawowych terminów odbywa się licytacja. Licytacja odbywa się publicznie, w miejscu i czasie oznaczonym w obwieszczeniu i jest prowadzona przez komornika pod nadzorem sędziego we właściwym sądzie rejonowym. Do licytacji ma prawo przystąpić każdy zainteresowany, który wpłaci tzw. rękojmię w wysokości 10% kwoty oszacowania, za wyjątkiem dłużnika, komornika, innych osób obecnych na licytacji w charakterze urzędowym oraz ich małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwa.
Aby licytacja się odbyła, musi zgłosić się przynajmniej jedna osoba posiadająca prawo do licytowania ostatecznej ceny zakupu. Licytacja ma formę ustną. Podbicie ceny nie może być niższe niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem do pełnych złotych wzwyż i jest podawane przed rozpoczęciem licytacji. Zakończenie przetargu dokonuje komornik po zaprzestaniu przebijania ceny przez licytantów, uprzedzając obecnych przez trzykrotne podanie ostatnio zaoferowanej ceny oraz podanie licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.
Po zamknięciu licytacji reprezentujący sąd sędzia, który nadzorował licytację, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie dotyczące przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu ogłasza się przeważnie niezwłocznie po zakończeniu przetargu. Po ogłoszeniu przybicia nieruchomości, licytant jest zobligowany do wpłaty pozostałej kwoty będącej różnicą pomiędzy kwotą przybicia a kwotą rękojmi, w okresie do dwóch tygodni. Następstwem przybicia i uiszczenia przez nabywcę pozostałej kwoty nabycia, jest wydanie przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności. W oparciu o powyższe postanowienie należy jeszcze złożyć wniosek o dokonanie właściwego wpisu prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości. Na licytacjach pojawiają się przeróżne okazje mieszkaniowe: mieszkania do remontu, nowe apartamenty, całe kamienice itd.
Druga licytacja mieszkania
Jeżeli podczas pierwszej licytacji mieszkania nie zostanie ustalony zwycięzca, komornik na wniosek wierzyciela ogłasza termin drugiej licytacji. Na drugiej licytacji cena wywołania może być obniżona do dwóch trzecich sumy oszacowania nieruchomości. Cena ta jest jednocześnie najniższą, za którą można nabyć nieruchomość. W trakcie drugiej licytacji obowiązują takie same zasady jak podczas pierwszej.
Zalety kupna mieszkania w drodze licytacji komorniczej
Zakup nieruchomości na aukcji komorniczej jest jednym ze sposobów pozyskania mieszkania w stosunkowo krótkim czasie. Jedną z zalet takiego zakupu jest stosunkowo niska cena. W trakcie takiego zakupu można nabyć nieruchomość za trzy czwarte wartości rynkowej a nawet za 1/3, zatem można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zgodnie z art. 879 k.p.c, taki okazyjny zakup jest pozbawiony wszelkich obciążeń. Nowy właściciel nieruchomości nie odpowiada za żadne długi. Na podstawie uprawomocnionego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość. Zatem od strony formalno-prawnej należy do zakupów bezpiecznych.
Zagrożenia i wady zakupu mieszkania od komornika
Kupno mieszkania od komornika jest okazją, a jeśli mamy do czynienia z super ofertą to możemy się spodziewać kilku niedogodności, specjalnych wymogów i czasami nieprzyjemnych konsekwencji, których na szczęście można uniknąć. Na co więc należy zwrócić szczególną uwagę kupując nieruchomość rolną, działkę budowlaną, mieszkanie czy lokal użytkowy od komornika?
Przystępując do zakupu na licytacji komorniczej należy dokładnie zapoznać się ze stanem prawnym nabywanej nieruchomości i dokładnie przeanalizować treść jej księgi wieczystej. Pozwoli to na uniknięcie przykrych niespodzianek i uniknięcie problemów, z którymi można się spotkać po uzyskaniu własności. Licytant, który wygra licytację nie może następnie zrezygnować, bo straci kwotę rękojmi.
Pewnym zagrożeniem będzie także konieczność wpłaty całej kwoty ustalonej w licytacji wartości nabytej nieruchomości w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Aktualnie w szczególnie uzasadnionych przypadkach obwiązujące prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale nie może on przekroczyć jednego miesiąca. Brak wpłaty w ustalonym terminie także spowoduje przepadnięcie kwoty rękojmi i unieważnienie przybicia na rzecz licytanta, więc trzeba dysponować określoną gotówką.
Może się także zdarzyć, że pomimo pozbawienia dłużnika tytułu prawnego w wyniku licytacji, lokal nadal będzie zajmowany przez byłego właściciela i jego rodzinę. Będzie się to wiązało z koniecznością wystąpienia o wydanie wyroku eksmisyjnego, z którym nie będzie większych problemów, lecz jego wykonanie może być przyczyną wielu trudności. Znacznie większym zagrożeniem może być sytuacja gdy nieruchomość będzie obciążona tzw. prawem dożywocia, takie obciążenie pozostaje w mocy nawet wtedy, gdy nieruchomość zostanie już zakupiona. Istnieje tu regulacja prawna, która określa prawa dożywotnika.
Inną przykrą niespodzianką mogą być wady ukryte. Jeśli okaże się, że zakupiona nieruchomość ma wady, to zgodnie z przepisem art. 971 k.p.c. nabywca nie ma prawa zgłaszania reklamacji komornikowi i nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny zakupu. Przystępując zatem do licytacji należy dokładnie obejrzeć mieszkanie jeżeli dłużnik na to pozwoli lub liczyć się z ryzykiem iż nieruchomość w związku z kosztami remontu wcale nie będzie taka atrakcyjna.
Ponadto przy zakupie w drodze licytacji nie ma praktycznie możliwości wyboru lokalizacji nieruchomości, rozkładu pomieszczeń ani tym bardziej określonego standardu jak co gwarantują deweloperzy. Poza tym przed przystąpieniem do licytacji bezwzględnie należy porównać cenę oferowaną przez komornika z ofertą lokali dostępnych na rynku wtórnym we Wrocławiu.
Może okazać się, że cena wywoławcza wcale nie jest taka okazyjna.
Warto więc dokładnie wszystko przeanalizować i rozważyć przed podjęciem ostatecznej decyzji o przystąpieniu do licytacji komorniczej, ponieważ taki zakup nie jest zadaniem łatwym, szczególnie dla osoby, która nie za bardzo zna przepisy dotyczące tego zagadnienia. W takich sytuacjach warto zawsze zasięgnąć porady specjalisty lub naszego biura nieruchomości.